[ENGLISH VERSION BELOW] Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP) amat menyokong pengenalan cukai kekosongan hartanah kediaman yang ditinggalkan tanpa penghuni bagi tempoh yang berpanjangan.
Kami percaya langkah ini amat diperlukan untuk menangani masalah spekulasi hartanah yang semakin mendalam dan kemerosotan kemampuan perumahan di Malaysia.
Cukai kekosongan biasanya dikenakan kepada hartanah yang kekal kosong kerana tidak terjual atau tidak disewa selama lebih daripada enam bulan dalam setahun. Di negara seperti Kanada dan Australia, terutamanya di bandar seperti Melbourne, cukai ini ditetapkan antara 1-3% daripada nilai harta atau tanah.
Matlamat utamanya adalah untuk menghalang spekulasi hartanah, terutamanya dalam segmen kos sederhana, di mana kenaikan harga dalam pasaran subpenjualan telah semakin meletakkan pemilikan rumah di luar jangkauan golongan berpendapatan sederhana.
Menurut Institut Penyelidikan Khazanah, harga perumahan di Malaysia meningkat secara purata 5.8% setahun antara 2010 dan 2022 yang jauh melebihi julat pertumbuhan sihat 3-4%.
- Sign up for Aliran's free daily email updates or weekly newsletters or both
- Make a one-off donation to Persatuan Aliran Kesedaran Negara (ALIRAN), Maybank a/c 507246118995 or CIMB a/c 8004240948
- Make a pledge or schedule an auto donation to Aliran every month or every quarter
- Become an Aliran member
Akibatnya, ramai dalam kumpulan berpendapatan kumpulan isi rumah pertengahan menghadapi kesukaran untuk membeli rumah sendiri.
Di kawasan bandar, pangsapuri ‘moden’ tiga bilik tidur biasa berkisar antara 800 dan 1,000 kaki persegi. Ruang terhad ini tidak kondusif untuk kehidupan berbilang generasi atau keluarga besar, dan juga tidak menawarkan privasi atau keselesaan yang mencukupi bagi mereka yang terpaksa berkongsi dengan keluarga lain.
Spekulator sering bersaing secara langsung dengan pembeli rumah tulen, meningkatkan permintaan dan dengan itu menggalakkan pemaju untuk memperoleh lebih banyak tanah untuk bersaing dengan apa yang pada dasarnya adalah tekanan buatan.
Di kawasan yang kekurangan tanah seperti Pulau Pinang, ini telah mengakibatkan kenaikan harga tanah dan pergantungan yang semakin meningkat pada tebus guna tanah dari laut yang kosnya tinggi.
Perlu diingatkan bahawa banyak blok pangsapuri yang tidak diduduki sepenuhnya, walaupun telah dijual. Dalam pembangunan ini, pemilik unit kosong yang tidak tinggal di dalamnya dan tidak boleh menjual atau menyewakannya dengan mudah sering mengabaikan kewajipan mereka untuk membayar yuran penyelenggaraan. Ini menjejaskan penyelenggaraan bangunan dan menghukum penduduk yang tinggal di sana.
Pada masa ini, banyak hartanah kediaman, khususnya di pusat bandar, masih kosong manakala beribu-ribu rakyat Malaysia terus bergelut untuk mencari rumah yang mereka mampu.
Pasaran hartanah semakin dikuasai oleh mereka yang menganggap perumahan sebagai pelaburan spekulatif dan bukannya keperluan asas manusia. Aliran ini telah membawa kepada harga yang melambung dan tanggapan kekurangan perumahan, yang sebenarnya palsu, terutamanya di bandar-bandar di mana permintaan perumahan paling tinggi.
Cukai kekosongan akan bertindak sebagai penghalang yang kuat hartanah terbiar dan akan menggalakkan pemilik sama ada menyewakan atau menjualnya, yakni mengembalikan lebih banyak unit kepada pasaran perumahan yang aktif.
Selain cukai kekosongan, CAP menggesa kerajaan menyemak semula dan memperkukuh cukai keuntungan harta tanah (real property gains tax).
Sistem semasa gagal untuk menghalang spekulasi jangka pendek dengan secukupnya.
Kami mencadangkan model yang lebih progresif yang mengenakan kadar cukai yang jauh lebih tinggi ke atas keuntungan daripada hartanah yang dijual dalam tempoh pegangan yang singkat.
Kami juga menggesa semakan semula kadar duti setem, dengan caj yang lebih tinggi dikenakan ke atas pembelian hartanah kediaman kedua dan seterusnya.
Langkah-langkah ini harus tegas, terutamanya dalam kes di mana harta itu tidak bertujuan untuk diduduki pemilik, atau apabila dibeli oleh pembeli asing.
Dengan berbuat demikian, kerajaan boleh membantu memastikan rakyat Malaysia tidak disisihkan daripada pemilikan rumah oleh mereka yang ingin mengaut keuntungan daripada perumahan sebagai aset.
Selain itu, CAP mengesyorkan kawalan yang lebih ketat ke atas pinjaman perumahan. Bank dan institusi kewangan perlu menggunakan kriteria pemberian pinjaman yang lebih ketat bagi individu yang sudah memiliki beberapa unit kediaman. Nisbah pinjaman kepada nilai perlu diturunkan dalam kes sedemikian untuk mengurangkan peminjaman yang berlebihan bagi tujuan spekulatif.
Melainkan kerajaan memperkenalkan pembaharuan dasar yang komprehensif, sektor perumahan Malaysia akan terus memihak kepada pelabur dengan mengorbankan rakyat biasa.
Adalah menjadi kewajipan kerajaan untuk menegakkan prinsip bahawa perumahan adalah hak asasi, bukan komoditi spekulatif.
Maka CAP menggesa penggubal dasar untuk bertindak dengan segera dan keazaman. Pendekatan gabungan memperkenalkan cukai kekosongan, mengukuhkan cukai keuntungan harta tanah, menyemak duti setem, dan mengetatkan peraturan pinjaman perumahan akan membawa banyak manfaat ke arah memulihkan keseimbangan, keadilan dan kebolehcapaian dalam pasaran hartanah. – CAP
English version
Call for vacancy tax and tighter controls to curb property speculation
The Consumers’ Association of Penang (CAP) strongly supports the introduction of a vacancy tax on residential properties that are left unoccupied for extended periods.
We believe this measure is urgently needed to address the deepening problems of property speculation and declining housing affordability in Malaysia.
A vacancy tax typically applies to properties that remain vacant – unsold or unrented – for more than six months in a year. In countries such as Canada and Australia, particularly in cities like Melbourne, this tax is set at 1-3% of the property or land value.
Its primary aim is to deter property speculation, particularly in the medium-cost segment, where rising prices in the subsale market have increasingly placed home ownership beyond the reach of middle-income earners.
According to the Khazanah Research Institute, housing prices in Malaysia rose by an average of 5.8% per year between 2010 and 2022 – well above a healthy growth range of 3-4%.
As a result, many in the middle-income group find it difficult to purchase their own homes.
In urban areas, the typical ‘modern’ three-bedroom apartment ranges from 800 to 1,000 sq ft. This limited space is not conducive to multi-generational or extended family living, nor does it offer adequate privacy or comfort for those forced to share with other families.
Speculators often compete directly with genuine homebuyers, inflating demand and thereby encouraging developers to acquire more land to keep up with what is essentially artificial pressure.
In land-scarce areas like Penang, this has resulted in a rise in land prices and a growing reliance on costly land reclamation.
It is also worth noting that many apartment blocks are not fully occupied, despite having been sold. In these development project, owners of vacant units – who are not living in them and cannot easily sell or rent them out – often neglect their obligation to pay maintenance fees. This undermines the upkeep of the building and penalises residents who do live there.
At present, many residential properties, particularly in urban centres, remain empty while thousands of people continue to struggle to find homes they can afford.
The property market has become increasingly dominated by those who treat housing as a speculative investment rather than a basic human need. This trend has led to inflated prices and a false sense of scarcity, especially in cities where housing demand is greatest.
A vacancy tax would act as a strong disincentive to leave properties idle and would encourage owners to either rent out or sell them, returning more units to the active housing market.
In addition to the vacancy tax, CAP calls on the government to review and strengthen the real property gains tax. The current system fails to adequately discourage short-term speculation. We propose a more progressive model that imposes significantly higher tax rates on profits from properties sold within a short holding period.
We also urge a revision of stamp duty rates, with higher charges levied on the purchase of second and subsequent residential properties. These measures should be especially firm in cases where the property is not intended for owner-occupation or when purchased by foreign buyers.
In doing so, the government can help ensure that people in Malaysia are not priced out of home ownership by those seeking to profit from housing as an asset.
Moreover, CAP recommends tighter controls on housing loans. Banks and financial institutions should apply stricter lending criteria for individuals who already own multiple residential units. Loan-to-value ratios should be lowered in such cases to reduce excessive borrowing for speculative purposes.
Unless the government introduces comprehensive policy reforms, Malaysia’s housing sector will continue to favour investors at the expense of ordinary people.
It is the government’s duty to uphold the principle that housing is a fundamental right, not a speculative commodity.
CAP therefore urges policymakers to act with urgency and resolve. The combined approach of introducing a vacancy tax, strengthening the real property gains tax, revising stamp duties and tightening housing loan regulations will go a long way towards restoring balance, fairness and accessibility in the property market. – CAP
Mohideen Abdul Kader is the president of the Consumers’ Association of Penang.
AGENDA RAKYAT - Lima perkara utama
- Tegakkan maruah serta kualiti kehidupan rakyat
- Galakkan pembangunan saksama, lestari serta tangani krisis alam sekitar
- Raikan kerencaman dan keterangkuman
- Selamatkan demokrasi dan angkatkan keluhuran undang-undang
- Lawan rasuah dan kronisme
